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안녕하세요
이번에 알려드릴 내용은 전.월세 수리비에 대한것입니다.
전세 수리비 부담, 월세와 반전세 수리비 부담과 관련하여 들어갈 때와 거주 중 수리비, 전세와 월세 도배 장판 비용, 전세와 월세 옵션 수리 비용, 전세 수리 특약 문구, 집주인 수리 거부시 대처법 5가지를 정리해보겠습니다
임대차 수리비의 3가지
아래에서는 전세, 반전세, 월세 수리비 중 입주하기 전 쌍방 간에 합의하는 집수리 범위와 비용에 관하여 정리해보겠습니다.
- 전세, 월세 들어갈 때 수리비
- 전세, 월세 거주 중 수리비
- 전세, 월세 나갈 때 수리비
수리비 관행
보통은 관행적으로 전세는 세입자가 도배와 장판 교체 비용을 스스로 부담하고, 월세는 집주인이 도배와 장판 교체 비용을 부담한다고 합니다.
이런 방식이라면 반전세는 임대보증금과 월세의 비중이 전세와 월세 중 어느 쪽에 가까운지에 따라 달라 지겠죠.
수요와 공급의 법칙
그러나 이러한 관행도 수요와 공급의 법칙 앞에서는 무너지게 됩니다.
예를 들어 전세 매물이 많아서 임차인을 구하기 어렵다면 아무리 세입자가 도배와 장판 비용을 부담하는 것이 관행이라고 하더라도 결국 집주인들은 도배와 장판은 물론 인테리어까지 새로 해서 전세를 내놓게 될 것입니다.
전세 수리비는 합의하기 나름이다.
결국 전세, 월세, 반전세에서 집수리 비용 중 누가 어떤 항목을 얼마나 부담할 것인지는 임대차 계약 체결시 임대인과 임차인 쌍방이 합의하여 정하기 나름입니다.
임대인이 교체하거나 수리해주기로 약속한 것이 있다면 특약으로 임대차계약서에 명시해두는 것이 분쟁을 예방할 수 있습니다.
전세집 수리 누가 해야 할까?
기본적으로는 임대인에게 수선의무가 있다.
전세, 반전세, 월세 입주 후에 하자가 발생하거나 또는 기존의 하자가 입주 후에 발견되는 경우, 누가 수리비를 부담해야 할까요?
민법상 임대인은 임차인에게 주택을 사용 수익하게 해줄 의무를 부담하는데, 학계에서는 이러한 의무를 수선의무로 보고 있습니다. 따라서 기본적으로는 임대인에게 하자를 수선할 의무가 있습니다.
임차인도 선량한 관리자의 보존의무가 있다.
그런데, 임차인도 계약기간 동안 주택을 선량한 관리자의 주의의무를 가지고 보존해야 할 의무가 있으며(민법 제374조), 주택에 문제가 발생하면 임대인에게 통지해야 할 의무가 있습니다(민법 제634조). 즉, 임차인에게도 집을 보존하고 관리할 의무가 있는 것입니다.
전세 수리비 분쟁시 해결 기준
민법은 임대인에게 수선의무가 있다고 규정하고 있으나 임대인이 구체적으로 어디까지 부담해야 하는지 규정하고 있지 않습니다.
또한, 민법은 임차인에게 선관주의 의무나 통지의무가 있다고 규정하고 있기 때문에 전세, 월세, 반전세에서 수리비 분쟁이 발생하게 되면, 결국 쌍방 간에 체결된 특약의 내용과 판례가 중요한 해석 기준이 됩니다.
반전세 수리비
반전세는 보통 월세 보다는 임대보증금이 높고, 월세 보다는 월차임이 작은 경우를 말하는데, 반전세는 전세와 월세의 성격을 모두 가지고 있지만 월차임을 받는다는 점에서 월세처럼 생각하시면 됩니다.
따라서 반전세 수리비는 전세 수리비와 월세 수리비에 중간 정도 선에 해석하면 되지만 월세 수리비와 큰 차이가 없다고 보시면 됩니다.
특약이 없거나 포괄적인 특약만 있는 경우
임대차 계약서에 집 수리 비용을 누가 부담할 것인지 구체적인 합의가 있으면 그 합의 내용에 따라 수리비 부담 주체를 결정하면 됩니다.
그러나 대체로 수리비 특약이 없는 것이 보통이고, 특약이 있더라도 아래와 같이 포괄적으로만 약정해 놓은 경우가 많습니다.
- 포괄적 특약 문구 : 건물 수리는 입주자가 한다.
구체적인 특약이 있는 경우
판례는 수선의무에 관하여 구체적인 특약이 있으면, 특약에서 정한 내용대로 수리비를 부담하도록 하고 있습니다.
포괄적인 특약이 있는 경우
그러나, 수선의무에 관한 구체적인 특약이 없다면, 아래와 같이 소규모 수선과 대규모 수선으로 구분하여 수리비를 부담하도록 하고 있습니다.
- 임차인이 수리비 부담 : 소규모 수선(통상 생길 수 있는 파손의 수선)
- 임대인이 수리비 부담 : 대파손, 대수선(주요 구성부분 등), 대규모 수선(기본적 설비부분의 교체 등)
요약하자면
수리비 부담에 관한 특약의 내용이 구체적이라면 소규모 수선과 대규모 수선을 구분할 필요 없이 쌍방이 합의한 특약 내용대로 수리비 부담 주체를 결정하면 됩니다.
그러나 세입자가 수리비를 부담한다는 특약이 있더라도 그 특약이 구체적이지 않다면 모든 수리비를 세입자가 부담하는 것이 아니라 소규모 수선만 세입자가 수리비를 부담하고, 대파손, 대수선, 대규모 수선은 특약과 관계 없이 임대인이 수리비를 부담한다는 것입니다
변기 수리, 세면대 수리
전세, 반전세, 월세에서 변기와 세면대는 임대목적물에 포함되고, 하자를 수선하지 않으면 목적 달성이 불가능하다고 보이므로 별도의 특약이 없는 한 임대인에게 수선의무가 있을 것으로 보입니다.
비데 고장
전세, 반전세, 월세 계약에서 비데가 임대목적물에 포함되는지 먼저 따져봐야 하는데, 계약서에 임대인이 비데를 제공해주는 것으로 기재되어 있었다면 당연히 임대목적물이 될 것입니다. 그러나 계약서에 비데가 규정되어 있지는 않더라도 계약서 작성 당시 비데에 관한 언급이 있었다면 주장해 볼 수는 있습니다.
만약 계약서에도 없고 계약 체결 당시에도 비데에 관한 언급이 전혀 없었다면 비데를 임대목적물로 보기는 어렵고, 비데를 수리하지 않는다고 해서 임대 목적을 달성하기 어려운 것도 아니므로 별도의 특약이 없는 한 임대인에게 수선의무가 있다고 보이지 않습니다
보일러 수리
전세, 반전세, 월세에서 보일러 등 난방시설은 임대목적물에 포함되고, 보일러를 수리하지 않는 이상 임대 목적을 달성하기 어렵고, 보일러는 임대목적물의 주요 구성부분이거나 기본적 설비부분에 해당된다고 보이며, 수리비가 거액이므로 대규모 수선으로서 임대인에게 수선의무가 있다고 보입니다.
샷시 수리
전세, 반전세, 월세에서 창문은 임대목적물에 포함되고, 샷시나 창문이 고장나서 아예 창문을 닫을 수 없다거나 제 기능을 발휘할 수 없다면 임대 목적을 달성하기 어려우므로 임대인에게 수선의무가 있다고 보입니다.
그러나 샷시나 창문 외관이나 미관상 문제가 있는 정도라면 이러한 외관상 미관상 문제를 수리하지 않는다고 해서 임대 목적을 달성하기 어려운 것은 아니라고 보이므로 계약서에 이러한 부분을 임대인이 수선해주기로 하는 특약이 없는 이상 임대인에게 수선의무가 있다고 보기는 어렵습니다.
누수 책임
법원은 누수현상이 이 사건 점포의 전반에 걸쳐 나타나고 그것이 지속적으로 반복되는 등 이 사건 점포에 대한 전면적인 수리가 요구되었고, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모 수선이 필요한 경우임에 해당함을 알 수 있는 바, 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 원고가 위 수선의무를 면하고 임차인인 피고들이 이를 부담하는 것은 아니라고 판시하고 있습니다
결로 책임
대법원은 임차인 甲이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 乙을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서 감정인의 감정서 등에 비추어 위 건물에는 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 하자가 있어 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 乙은 임대차계약 체결 당시 甲이 건물을 가구전시장으로 임차한 사실을 알고 있었으므로, 甲의 요구에 따라 건물 바닥에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하여 주는 등 조치를 취함으로써 甲이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있다고 판단하였습니다
이상입니다
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