주택 임대차 계약서가 뭐예요?

카테고리 없음

by 케익과빵 2023. 1. 10. 09:59

SMALL

안녕하세요

이번에 알려드릴 내용은 바로 월세나 전세등 주택 임대차 계약에 관한 것입니다

일단 그중에 임대차 계약서는 무엇이고 어떻게 작성하는지 알아보도록 하겠습니다

어떻게 작성해요??

임대차 목적물 표시

임대차계약의 종류 선택하여 체크하면 됩니다.
- 일반적인 월세계약(예 : 보증금 1천만원 및 월세 70만원)은 [보증금 있는 월세]에 체크하면 됨
- 사글세, 연세, 깔세 등 보증금 없이 몇 달치 월세를 한꺼번에 지급하거나 고시원처럼 보증금 없이 월세만 지급하는 경우 [월세]에 체크하면 됨
임대인과 임차인의 이름을 기재합니다.
[소재지]에는 전셋집이나 월세집의 주소를 기재합니다.
[임차할 부분]에는 아파트, 오피스텔, 연립, 빌라 등 집합건물이나 다세대주택은 지번 이외에 동호수 등 상세주소를 정확히 기재해야 함
- 동호수 등 상세주소는 대문에 적힌 호수가 아니라 부동산등기부 등본 등 공부상 기재가 우선함
- 상세주소를 기재하지 않으면 대항력, 우선변제권 등을 확보하지 못함
[계약의 종류]에는 계약갱신청구권 행사와 관련하여 신규계약, 갱신계약, 재계약 여부를 체크해야 함
- 갱신계약 : 전세계약갱신청구권 (+월세, 내용증명 양식, 세입자 꿀팁 9가지!)
- 재계약 : 전세 재계약 증액 계약서 양식(+ 월세, 증액없이, 셀프?)
[미납 국세와 지방세]에는 임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서 발급을 요청하여 세금 체납 여부를 체크해야 합니다.
[선순위 확정일자 현황]에는 전입세대열람내역과 확정일자 부여현황을 통해 선순위 임차권 여부를 확인한 후 체크해야 합니다.
[확정일자 부여란]에는 세입자가 주민센터에 임대차계약서 원본을 가져가서 확정일자를 찍어달라고 하면 됩니다.
- 세입자는 우선변제권을 확보하기 위해서 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하는데, 보통 계약서 아무 곳이나 확정일자인을 찍지만 표준임대차계약서이므로 별도의 칸이 존재함

임대차계약 내용

제1조(보증금과 차임)에는 보증금, 계약금, 잔금, 월세 등의 액수, 지급일을 기재합니다.
제2조(임대차기간)에는 임대차가 시작되는 날짜와 종료일을 기재해야 합니다.
- 임대차가 시작되는 날짜는 계약 체결일이 아니라 세입자가 임대인으로부터 열쇠를 전달 받을 날짜를 기입해야 합니다.
- 사실상 잔금 지급과 동시에 열쇠를 전달 받게 되므로 잔금 지급일이 임대차기간이 시작되는 날짜이고, 종료일은 임대차 계약기간 시작일로부터 1년, 2년 등이 경과한 날짜를 기입하면 됩니다.
- 전세계약 연장 통보 문자 양식, 방법 4가지(+ 월세 1년 연장?)
제3조(입주 전 수리)에는 임대인이 입주 전까지 수리하거나 교체해주기로 한 부분을 명시해야 합니다.
- 세입자 입장에서는 임대인이 수리나 교체해주기 한 시설이 무엇인지, 언제까지 수리해줄 것인지, 기한 내에 수리해주지 못할 경우 어떻게 처리할 것인지 명확히 해두는 것이 유리함
- 전세 들어갈 때 수리비 처리 방법 확인하기
제4조(임차주택의 사용, 관리, 수선)에는
- 제1항은 임차인이 무단으로 구조변경, 전대나 양도, 용도 이외 사용을 할 수 없다는 내용
- 제2항은 임대인에게는 사용수익이 가능하도록 유지할 의무가 있고, 이에 대응하여 임차인은 임대인의 보존행위를 거절할 수 없다는 내용
- 제3항은 임대차계약 기간 존속 중 수선할 부분이 발생할 경우 누가 수선 비용을 부담해야 하는지 특약으로 기재해야 함
  - 임대차계약 기간 중 수리할 부분이 발생한 경우는 입주하기 전에 예상하지 못한 경우이므로 이 부분을 잘 협의해두는 것이 좋음
  - 아래에 수선의무 특약 문구를 별도로 정리하였음
  - 집주인 수리 거부 5가지 대처법(+ 특약, 내용증명, 옵션?)
- 제4항은 임대인에게 수선의무가 있는 영역을 임차인이 비용을 지출하여 수선한 경우 수리비를 상환 받을 수 있다는 내용
  - 임대인이 직접 수리업자를 알아봐서 수리해주거나 또는 임차인이 수리업자로부터 견적을 받아서 임대인의 동의를 얻은 후 수리를 하고 수리비를 상환 받는 경우가 있음
제5조(계약의 해제)에는 계약금 해제에 관한 내용이 기재됨
- 임대인은 계약금의 배액 상환으로 계약을 해제할 수 있고, 임차인은 계약금을 포기하여 계약을 해제할 수 있음

임대차계약에서의 계약 위반, 계약 연장 또는 종료

제6조(채무불이행과 손해배상)는 임대인과 임차인 중 어느 당사자가 계약을 위반한 경우 이행을 최고한 후 계약을 해제할 수 있고, 해제시 손해배상도 청구할 수 있다는 내용이며, 확정적으로 이행을 거절할 경우 최고하지 않고 곧바로 해제할 수 있다는 내용입니다.
- 예를 들어 임차인이 월세를 연체한 경우 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것이 아니고 일정 기간을 주고 이행을 최고한 후 그 일정 기간이 지나면 해제가 됩니다.
제7조(계약의 해지)는
- 제1항은 임차인이 전세집이나 월세집을 제대로 사용수익할 수 없는 경우 계약을 해지할 수 있다는 것인데, 예를 들어 장기간의 누수로 거주할 수 없었다면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있음
- 제2항은 임대인은 임차인이 월세를 2기의 차임액을 연체하거나 무단으로 양도나 전대한 경우 곧바로 계약을 해지할 수 있음
제8조(갱신요구와 거절)는 주택임대차보호법 제6조의 3에 규정된 임차인의 계약갱신청구권, 손해배상청구권에 관한 내용임
제9조(계약의 종료)는 임대차계약이 계약기간 만료나 해제, 해지 통지로 종료된 경우 임차인이 해야 할 의무과 임대인이 해야 할 의무가 규정되어 있음
- 임차인은 계약 종료시 전세집이나 월세집을 원상복구하여 인도(명도)해야 함
  - 임차인은 시설 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 원상복구할 필요 없음
  - 전세 나갈때 수리비 거부 5가지 대처법, 특약(+ 들어갈때)
- 임대인은 원상복구된 임대목적물을 인도 받음과 동시에 보증금을 반환해야 함
제10조(비용의 정산)는
- 제1항은 임차인이 보증금을 반환 받음과 동시에 전세집이나 월세집을 원상복구하여 인도하는 날까지 부과된 공과금과 관리비를 임대인에게 지급해야 한다는 내용
- 제2항은 임차인이 그 동안 납부해 온 장기수선충당금은 임대인으로부터 반환 받을 수 있다는 내용

중개수수료와 특약 문구

제11조(분쟁의 해결)는 “노력한다”고 규정되어 있으므로 크게 의미 있는 규정은 아니지만 분쟁 해결과 관련하여 세입자 입장에서 법적으로 내세울만한 사유는 없지만 억울한 면이 있다면 이 규정을 근거로 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하자고 임대인에게 제안해볼 수는 있을 것임
제12조(중개보수 등)는 중개보수의 법정 한도 내에서 합의된 수수료 금액과 부가가치세 포함 여부에 관한 내용, 임대인과 임차인 양 당사자가 각자 의뢰한 공인중개사에게 중개수수료를 지급해야 한다는 내용, 공인중개사의 고의 또는 과실로 계약이 무효, 취소, 해제되는 경우 중개수수료를 지급하지 않는다는 내용임
- 가계약 파기 중개수수료(+ 계약 파기 복비 판례, 특약 양식)
- 전세 재계약 복비 누가? 증액 한도 5%?(+복비, 대필료 특약 양식)
제13조(중개대상물 확인, 설명서 교부)는 공인중개사가 중개대상물 확인, 설명서와 공제증서를 교부했다는 내용임
인쇄된 특약사항
- (조정 신청)임대인과 임차인이 임대차와 관련된 분쟁이 발생할 경우 법원에 소송을 제기하기 전에 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 먼저 받아보겠다고 합의한 경우, [동의]에 체크하면 됨
- (재건축 계획)임대인이 임차인의 계약갱신청구권 행사에 대한 법정 갱신거절 사유 중에 하나가 [임대인이 임대차계약 체결 당시에 임차인에게 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우]이므로 주택임대차계약서에 철거나 재건축의 구체적인 계획 여부를 체크하고, 공사시기와 기간을 기재하도록 한 것임
- (상세주소 부여) 다가구주택, 원룸 건물 등 임대목적물에 상세주소가 부여되어 있지 않아 임차인이 우편물을 제대로 송달 받지 못하는 불리함을 해결하기 위해 상세주소 부여 신청을 할 수 있는데, 이 경우 임차인이 상세주소 부여 신청을 하기 위해서는 소유자인 집주인의 동의가 필요함
합의하여 추가할 특약사항
- 아래에서 따로 정리된 내용을 확인해주세요