명도소송이 뭐죠?

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by 케익과빵 2023. 1. 10. 09:41

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안녕하세요

이번에는 명도소송에 대해서 알아보려 합니다

주거의 문제는 삶에 있어서 아주 중요한 요소입니다. 그래서 이로 인해 많은 갈등이 생기기도 하는데요.

집을 임대하게 되면, 집주인과 세입자가 임대차 계약을 맺게 됩니다. 이때 계약 만료 후 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않는 등의 문제는 생각보다 주위에서 흔히 볼 수 있습니다.

반대로 계약이 만료가 되었음에도 불구하고 세입자가 이사를 가지 않는다면 임대인은 어떻게 대응해야 할까요? 내 마음대로 세입자 내보내기가 가능할까요? 이와 관련하여 적법한 방식으로 세입자를 내보낼 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

어떨때 가능하죠?

- 인도 명령을 받은 입주자가 해당 부동산을 점유하고 있는 경우

- 경매 절차에서 낙찰받고 매각 대금을 낸 뒤 6개월이 지났으나 인도명령 대상자가 인도를 거절한 경우

- 임차인이 월 임대료를 2달분 내지 않았을 경우

- 상가의 경우 월 임대료를 3달분 내지 않았을 경우

- 불법 점유자가 권한 없이 점유하고 있을 경우 등이 해당됩니다.

매수인, 매수인의 상속인 등 매수인의 일반 승계인이 제기할 수 있으며, 제기 기간에는 제한이 없습니다.

이 소송은 주로 경매를 통해 부동산 소유주가 바뀌었을 경우 진행하게 됩니다. 매수인이 경매로 부동산을 낙찰받고 부동산 인도명령 신청 기간, 즉 매각 대금을 지급한 후 6개월이 지난 후에도 인도명령 대상자가 부동산의 인도를 거절할 때 제기할 수 있습니다. 인도명령 대상자 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에도 가능합니다.

어떻게 하나요?

조건을 충족하였다면 명도소송을 진행하실 수 있습니다. 그에 앞서 임대차 계약이 종료되지 않았다면 퇴거시킬 수 없으므로 계약이 만료가 되었는지 확인을 하셔야 합니다. 임대차 계약서는 물론, 직접 거주를 이유를 세입자 갱신 요구를 거절한다는 내용 증명서, 이 과정에서 주고받은 문자, 통화 녹음 등이 증거자료로 쓰일 수 있으니 잘 준비해두어야 합니다, 계약 해지 의사를 정확하게 내용증명으로 보내야 하는데요. 이는 부동산을 점유하고 있는 세입자에게 압박의 수단이 될 수 있으며 추후 소송 과정에서 사건의 사실을 증명해 주는 중요한 역할을 합니다. 사전 준비가 끝난 후에는 소장을 작성하여 본격적인 절차가 시작됩니다.

*명도소송 시 주의해야 할 사항이 있는데요. 명도소송과 점유 이전금지 가처분 신청을 동시에 진행하는 것이 좋습니다. 이는 토지나 건물 등을 현재 점유 중인 자가 제3자에게 점유권을 넘기지 못하도록 미리 조치를 취하는 제도입니다. 본 소의 판결 효력은 소송 변론종결 당시의 재판 당사자에게만 영향을 미치는데, 소송 도중 부동산의 점유가 타인에게 이전되면 기존의 점유자를 상대로 받은 판결문으로 집행을 할 수 없기 때문입니다. 점유 이전금지 가처분 신청으로 통해 추후 다시 새로운 점유자를 상대로 소를 제기해야 하는 불상사를 막을 수 있기 때문에 본 제도도 함께 신청하여 우려사항을 예방하는 것이 좋습니다